房地产调控本身就是高难度的双刃剑，审时度势，减少震荡平稳发展是共同目标。

l   市场已与以往不同，无形的手反作用力强过往次调控，市场呈现出复杂多层面的变化，当前处于胶着状态。

一、本次宏观调控的背景因素

1、经济层面：

GDP：经济增长过快一季度GDP增速达11.9%，房地产投资过热，首当其冲；

流动性：2009年宽松的货币政策下货币投放过多，其它产业资金快速流入房地产，对其结果必然形成通胀压力，势必要先从房地产收缩流动性；

金融风险：房价过快上升刺激投资炒房, 推动资产泡沫，带来金融风险；

调结构：房地产在经济中的比重过高，形成投资结构失衡，对其他产业形成挤出效应，不利于产业结构调整，房地产应适当退出，给调结构留空间；

促改革：房地产土地制度、房产税征收、农村土地流转、小产权等体制性问题急需提上日程。

2、社会层面：

稳定社会：房价连续14个月上涨过快超出普通居民支付能力，引起社会不稳和民怨；

保民生：保障性住房长期缺位，需要调整住房结构保民生；

城乡一体化协调发展：未来城镇化与房地产需要协调发展。

本次对房地产的调控势在必行！

二、本次房地产调控的影响

1、房价没有过快上涨  调控效果已经显现

调控以后，房价同比虽然仍在上涨，但同比增幅在减小，环比实际上已经进入实质性的负增长，所以说调控绝对是有效的，达到了“遏制房价过快上涨”的目的。

2、房地产投资增长迅猛达到历史高位  信贷占比重很高

根据国家统计局的数据，房地产投资猛增，并超过固定资产投资增幅，并且没有减少的趋势。去年1-6月份，房地产投资在信贷中占比很高，2009年，房地产投资月均3000亿元，到2010年逐月上升，6月份猛增为5800亿元，占比一直都是20-30%左右； 2009年房地产信贷总额平均是1642亿元。 再看2010年的数据，3月份最高为1935亿，4月降到1640亿，5月上升到1787亿，6月继续升至1817亿，6月份比5月份高，显然房地产信贷是增长的。

根据央行统计的数据，上个月新增贷款6000多亿元，其中，房地产贷款是最高达1817亿，达到30.1%，比4、5月份占比高得多，其中个人抵押贷款3、4、5、6月均一直稳定在700~800亿元，并呈现上升趋势，所以这些数据不支持房子卖不动，交易量下滑等观点。

3、房地产开发资金充裕度下降自有资金率上升

房地产投资和房企资金来源之比，2010年一季度最高，为1：2.5，结果从3月到6月一路下降，一直下到1.1，差不多持平了，如果沿着这个趋势继续下行，房地产企业资金该紧张了，不是“不差钱”，快 “差钱”了！差钱之后就会减少投资。

4、销售面积先降后升

国家统计局公布的房地产运行数据，，2010年1-2月份销售面积是7155万平方米，3月份是8206多万平方米，6月份是最高，今年卖房子最多的是6月份达9200万平方米，这是指全国的销售面积，不是北京、上海的销售情况。

5、房价同比增幅下降环比松动

   6月份房价按环比排序，全国十大城市中涨幅最高的是广州，涨了2.9%，然后是南京、上海，现在负增长的是北京、深圳、天津。为什么北京会是-0.18%？要看同比涨幅，北京房价同比涨了79%，现在降一点是必然的。广州为什么还要涨？去年同比涨了38%，远低于其他热点城市。

（中国指数研究院数据）

三、调控后效应

综合来看，本次调控政府采用了与历次相似的组合拳打法，但力度加大，也取得了类似的效果（先从交易量下降显现，房价松动，资金充裕度下降），但是下药剂量越来越大，药效却越来越小，并且出现诸多并发症：

1、供需双方资金杠杆率下降   但购置土地量大增

2010年1-6月房地产市场资金变化趋势图

再看一下资金的情况。绿线是房企资金来源，其实也并不见得不充裕，紫线国内贷款也没有减少，蓝线房屋销售额也在恢复。

问题是红线开发投资，房地产开发投资不应该增长得这么快，现在看钱去哪儿了？上半年土地购置面积同比增长35.6%，土地购置费用同比增长84%，4月份调控后，房企土地购置面积和费用仍在大幅度增加，16家保留央企三个月圈地300亿，民企背景上市公司紧跟其后。钱去哪儿了？去买地了，所以投资没有下降。目前土地整体上仍是溢价出售，预示着未来房价仍是被推高。

2、租金快速上涨大幅挤压中低收入消费

这次房产调控，政府的良苦用心是防止通胀，所以要调控房地产。国家统计局公布的上半年CPI上涨2.6%，其中食品上涨了5.5%，其次就是居住类，是3.9%，这里边房价是没有进去的，但是租金和按揭贷款是在这3.9%里边的，已经超过了CPI平均数2.6%，位居第二，远远高于除了食品类以外的其他大类。怎么看房租涨幅？以北京为例，3-6月份房租同比上涨超过了18%，每月环比上涨2%，这是一个相当可观的涨幅，对CPI已经形成了推高的影响。

先来看看国外情况，美国，居住类权重为42.1%，加拿大为36%，国际通用水平是30%，我国只有14.69%，显然可以看出居住类在我国CPI的指数中权重是不合理的。对于居住类在CPI中的权重不合理的呼声很高，国家统计局也说明今年将考虑调整，如果把这14.69%居住类的权重调到国际通用水平，如果调到30%，我们的房租和按揭上升对CPI的影响就大得多了！CPI上涨说明什么？房价一定上涨。CPI一上涨，如果不调利率就是负资产，出现负资产，房价就会猛涨。北京现在租金大概是2700元左右，占了工薪阶层的收入绝对是30%以上。CPI中，猪肉、绿豆涨价厉害还是房租涨价厉害？当然是房租。因为占比不合理导致现在CPI被低估了。

3、房地产调控的两个青黄不接

另外，并发症中有两个“青黄不接”，一个是上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨10.8%，人力成本上涨9.7%，但销售价格指数CPI上涨只有2.6%，工业品出厂PPI上涨仅6%， 说明生产企业利润下降，实体经济生存环境在恶化，这样产业结构转型的动力不够，在这样情况下不宜对房地产继续加压，以免造成实体经济青黄不接。

第二个“青黄不接”，就是大力加大保障性住房建设，但资金不容乐观，可能形成青黄不接。为防止房地产企业投资下滑，拿保障性住房给填上，投资要填10%，大约3600亿，这会很困难。这个数5月份才刚下达，现在还在贯彻，去年保障房只完成了3-4成，欠账6成待补。地方政府在保障性住房上的投资，如果财政拿不出来就一定会让开发商从土地环节介入，甚至让开发商代建，开发商最终还是会在商品房上找回来，实际上保障性住房这块背着扛着一样重，要不然这3600亿从哪儿来？

4、国民财产性收入面临缩水

目前城镇居民持有住房总值约为90万亿，股市市值约为25万亿，一旦房价大幅下跌，二者会同向下挫，使国民财富大幅缩水；

楼市调控，房价尚无实质性松动时，股市已大幅跳水，市值蒸发约5万亿，对国民财富和实体经济带来影响；股市应是反映实体经济的，不光是反映房地产；

资金保值增资的需求没有渠道，外流趋势呈现，这将不利于金融和经济社会稳定。

四、对下一步调控建议

1、采用进一步加大现有的组合拳力度方式调控并不可取，效果和代价要权衡利弊。

2、调控已受制于体制和机制性障碍，应利用已经取得的成果加快体制改革，“十二.五”期间应有实质性的改革措施出台,现在应着手释放信号并及早给市场指明方向,稳定预期,稳定人心：

土地供给机制：涉及到农村土地流转、招拍挂、、小产权等等。

物业税：涉及到土地出让金、地方财政、国民财富等。

3、加快房地产业转型，并以此支持中国经济的转型，绿色低碳地产是房地产长远发展的平衡动力。