近日，瑞银（UBS）发布了一篇重磅研究报告：《中国经济展望：中国住房调查——情绪疲软，差异显著》

《China Economic Perspectives China Housing Survey: weak sentiment, notable divergence》

报告是基于2025年10月底至11月中旬进行的一项调查，深入剖析了中国房地产市场的现状、居民情绪及其对宏观经济的潜在影响。

报告的核心观点是，尽管出现了一些初步的企稳迹象，但市场情绪依然疲弱，并且不同等级城市间的差异显著，居民部门正同时面临资产价格缩水和债务偿付压力的双重挑战。

下面我们用问答的形式，详细解读该篇研报的核心观点！

1、当前居民的购房意愿有何变化？

根据瑞银调查，居民购房意愿出现小幅改善，但绝对水平依然非常低。在当前租房者中，有35% 更倾向于未来买房而非继续租房，较2025年4月调查的27% 有所上升。

与此同时，卖房意愿也在提升，17% 的现有业主打算在未来1-2年内售房，对比25年4月调查的10% 明显增加，这与近期中国二手房挂牌量回升的趋势相一致。

2、市场情绪整体呈现什么特点？

调查显示，整体市场情绪仍然疲软，但略高于之前的低点。超过一半的受访者（53%）表示，过去六个月其所在社区的房价出现下跌，该比例较2025年4月的46% 进一步上升，并创下历史新高。

尤其是一线城市的恶化最为明显，62% 的受访者报告房价下跌，显著高于2025年4月的44%。

3、不同等级城市市场情绪有何差异？

调查发现一个值得注意的现象是低能级城市的情绪比高能级城市要好。这主要是因为前期三线城市及以下跌幅较快，而近期是一线城市跌幅较快。

考虑到一线城市的房价（财富）占居民总财富比例较高，所以折射出情绪更悲观。不过瑞银表示三线城市的情绪改善还是比较脆弱，可持续性值得观察。

4、受访者对未来房价有何预期？

展望未来，42% 的受访者预计未来12个月房价将继续下跌，这一比例与2025年4月及2024年9月调查结果持平，并显著高于预计房价上涨的比例（19%，虽高于2025年4月的15%）。

在经历数年的价格下行后，在那些预期房价将继续下跌的受访者中，35% 预计房价将从当前水平再下降不到10%，47% 预计跌幅为10–20%。

5、市场预计何时触底？

超过一半的受访者预计房价将在2026年触底（其中25% 认为在2026年上半年，32% 认为在2026年下半年），而34% 预计将在2027年或之后才触底。

官方数据显示，截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房平均价格分别较峰值下降超过12% 和21%，而城市层面的住房市场数据显示，部分城市的价格回调幅度更大。

6、房产账面亏损情况如何？

超过一半（52%）的受访业主表示，当前房价已低于其购入价格（即处于账面亏损状态），较2025年4月的47%小幅上升，而36% 的受访者仍处于账面盈利状态。

最新一轮调查显示，所有城市能级在净值口径下均出现账面亏损。其中，一线城市的变化尤为显著：与4月相比，报告账面亏损的受访者比例大幅上升至55%（4月为37%，上升18个百分点）。

7、房贷负担对居民有何影响？

调查显示，尽管房贷利率下降，房贷偿付负担并未出现实质性缓解。受访者平均将27.1% 的月收入用于偿还房贷，略高于2025年4月的26.5% 和2024年9月25.7%，部分原因在于收入增长趋弱。

账面亏损扩大与债务偿付负担仍处高位的叠加效应，意味着居民消费将继续受到制约。

8、房价下跌如何影响购房决策？

在过去六个月内报告房价下跌的受访者中，39% 表示房价下跌降低了其购房意愿，部分原因是担心未来价格继续下跌，这一比例高于将房价下跌视为购房机会的29%（尽管该比例已从2025年4月的17%回升）。

这反映出市场存在的“追跌杀涨”心理，价格下行反而进一步抑制了需求。

9、房价下跌对居民消费有何影响？

鉴于住房资产价值约占家庭总资产的50–60%，瑞银认为，调查中反映出的疲弱房价预期意味着居民消费仍将面临持续压力。

负财富效应可能会对家庭消费造成压力，房价下跌带来的负面财富效应一直是抑制消费者情绪进而抑制消费支出的主要阻力。

10、哪些措施可以提升市场信心？

更低的房贷利率、更低的首付比例要求、工资上涨以及更快的经济增长，被受访者列为最有可能提振购房信心的关键因素。

这也意味着仍需要进一步的稳增长政策以及房地产政策宽松。收入预期和经济增长放缓被认为是信心减弱的主要原因，而更快的经济和收入增长是可能提振购房信心的主要因素之一。

11、瑞银对未来政策和市场走势有何预测？

瑞银预计，中国央行将在2026年下调政策利率10–20个基点，从而推动房贷利率再下调30–40个基点。同时，一线城市（尤其是上海和北京）有可能进一步放松购房限制。

总体而言，预计中国房地产下行周期将在2026–2027年持续，但2026年房地产销售和投资的跌幅将小于2025年（预测：2026年下降5–10%，而2025年分别为-9%/-17%），从而对经济增长的拖累有所减轻。

这份瑞银报告通过详实的数据揭示了中国房地产市场正在经历的根本性转变，从“财富放大器”回归“消费型资产”的本质，市场参与各方需要适应这一新常态。