2018年上半年，中央明确表态调控不放松，各地调控政策密集出台，政策频次仍然较高。各层级政策开始重视解决供需错配问题，扩大“有效供给”。政策调控的区域方面，京津冀、东南沿海、山东半岛等地区，以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州等中西部热点城市政策调控力度较大。政策出台频次方面，2018年以来出台调控政策频次有所降低，但仍保持高位；3、5月份，政策调控力度加大，地方调控持续深化。5月全国约15个城市出台限购或限售等政策。另有海南、湖南、新疆和陕西等省份及多城加大对房地产市场监督检查力度。受朝鲜局势缓和粤港澳大湾区规划即将出台的影响，东三省和珠三角地区部分城市政策出台较为频繁。未来针对房地产市场的监管将不断加强和完善，金融严监管、去杠杆政策延续，货币政策易紧难松，房地产信贷调控趋势短期内方向不变。在楼市政策密集调控下成交量稳中有涨。从2018年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、成都等城市仍保持较高水平；从去化来看，成都、重庆和杭州去化效果非常好。
1.重点城市开盘1220次，推出房源近30万套
2018年上半年，14个重点城市住宅类项目共计开盘1220次，推出房源近30万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘67次；二线城市中杭州、成都开盘次数较多，分别为196次和149次。北京、苏州和深圳开盘量相对较少。
从各城市单项目推盘量来看，2018年上半年以来，南昌新洪城大市场夺得项目推盘套数排行榜榜首，4月21日开盘一次性推出4080套房源，该项目为老推新，位于南昌县，属于城乡结合部刚需盘项目，开盘均价40000元／平米。
2.去化情况：去化率均值为89％，重庆去化表现较好
2018年上半年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为89％。进入2018年以来，去化表现稳中有升，4、5和6月平均去化均超9成。从整体来看，今年上半年去化水平高于去年同期。
从项目去化情况来看，2018年上半年共有601个项目开盘售罄，售罄项目集中在杭州、成都和重庆，分别占据139席，111席和105，合计占比超过全部售罄项目的50％。
3.产品定位：超6成为刚需类楼盘，平均去化水平近9成
从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2018年上半年开盘项目仍以刚需产品为主。64．7％的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，29．6％的项目主要面向中高端改善型需求，5．7％的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
4.客户情况：刚需客户仍占主流，同时改善性需求也较旺盛
根据调研现场客户访谈，交通、价格、品质和户型等因素仍为客户关注焦点。刚需客户年龄段普遍在20－35岁之间，价格和地段为首要考虑因素；中高端改善客户主要考虑项目的宜居品质，一步到位、大户型、完善配套为选购热点；投资类客户更看中项目由于交通、品牌房企和升值潜力等因素。
2018年上半年全国主要城市新开盘总结
2018年上半年，中央明确表态调控不放松，各地调控政策密集出台，政策频次仍然较高。各层级政策开始重视解决供需错配问题，扩大“有效供给”。政策调控的区域方面，京津冀、东南沿海、山东半岛等地区，以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州等中西部热点城市政策调控力度较大。政策出台频次方面，2018年以来出台调控政策频次有所降低，但仍保持高位；3、5月份，政策调控力度加大，地方调控持续深化。5月全国约15个城市出台限购或限售等政策。另有海南、湖南、新疆和陕西等省份及多城加大对房地产市场监督检查力度。受朝鲜局势缓和粤港澳大湾区规划即将出台的影响，东三省和珠三角地区部分城市政策出台较为频繁。未来针对房地产市场的监管将不断加强和完善，金融严监管、去杠杆政策延续，货币政策易紧难松，房地产信贷调控趋势短期内方向不变。在楼市政策密集调控下成交量稳中有涨。从2018年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、成都等城市仍保持较高水平；从去化来看，成都、重庆和杭州去化效果非常好。
本报告针对2018年上半年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。
1、开盘量：重点城市开盘1220次，推出房源近30万套
2018年上半年，14个重点城市住宅类项目共计开盘1220次，推出房源近30万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘67次；二线城市中杭州、成都开盘次数较多，分别为196次和149次。北京、苏州和深圳开盘量相对较少。
从各城市单项目推盘量来看，2018年上半年以来，南昌新洪城大市场夺得项目推盘套数排行榜榜首，4月21日开盘一次性推出4080套房源，该项目为老推新，位于南昌县，属于城乡结合部刚需盘项目，开盘均价40000元／平米。
2、去化情况：去化率均值为89％，重庆去化表现较好
上半年重点城市新开盘去化率均值为89％，重庆去化效果较好
2018年上半年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为89％。进入2018年以来，去化表现稳中有升，4、5和6月平均去化均超9成。从整体来看，今年上半年去化水平高于去年同期。
分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。重庆、成都、杭州和南京上半年市场供需仍呈两旺，去化效果非常好，此外，武汉、南昌上半年去化亦有不俗表现，平均去化率均达近9成，天津和广州上半年去化率表现较为突出，达近8成。而苏州、北京和上海平均去化率均为7成左右，在监测城市中开盘去化效果较差。
上半年共有601个项目开盘售罄，杭州占139席，成都和重庆居其后
从项目去化情况来看，2018年上半年共有601个项目开盘售罄，售罄项目集中在杭州、成都和重庆，分别占据139席，111席和105，合计占比超过全部售罄项目的50％。
从开盘去化率排行榜来看，65．7％的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比为29．5％，另有少量投资项目。在相对较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如6月9日开盘的长沙中国铁建梅溪青秀，积累有效客户2097位，约为推出套数的近17倍，当天推出房源全部售罄；热销的刚需楼盘多数位于主城区，购房者主要看中项目区域的交通便利和完善配套以及优良的教育资源等因素。
表：2018年上半年全国主要城市项目开盘去化率排行榜
3、产品定位：超6成为刚需类楼盘，平均去化水平近9成
从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2018年上半年开盘项目仍以刚需产品为主。64．7％的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，29．6％的项目主要面向中高端改善型需求，5．7％的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
刚需类项目平均去化率超9成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达64．7％，平均去化率90．6％。
从去化较好的刚需产品项目特色来看，具备低总价、交通便利、配套完善等优势的高性价比产品去化较高。如青岛的龙湖春江郦城，北京的京投发展·璟悦府、广州的亚运城·天成等项目因价格优，品质优良，开盘当天全部售罄。
中高端改善类项目占比达29．6％，去化效果较好。14个城市中高端改善类项目占比达29．6％，平均去化率87．9％。
监测数据显示，上半年去化非常好的中高端项目集中于北京、上海、广州、武汉和杭州等一线及热点二线城市，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型；项目特色主要涉及宜居环境、核心地段、品牌房企、生态地产等方面。
投资型项目仍以小户型为主，多具备交通便利、品牌地产、升值空间大等优势。投资型项目大部分集中在武汉、杭州和成都等城市。普遍为小户型的商住项目，也有部分城市核心地段的公寓。项目特色多为交通便捷、投资价值高、品牌房企等，去化较好的项目集中在杭州和武汉。如杭州的万科智谷具备户型小、低总价、交通便捷、配套完善、名企开发等特点，开盘当天全部售罄。
4、客户情况：刚需客户仍占主流，同时改善性需求也较旺盛
刚需客户年龄段普遍在20－35岁之间，价格和地段为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在20－35岁之间，由于工作、生活、家庭需要和首付资金受限，客户更偏好公共交通便利、上班较近和性价比高的项目产品，除此之外，刚需群体多考虑到家里孩子教育、上下学路程安全等问题。
中高端改善客户主要考虑项目的宜居品质，一步到位、大户型、完善配套为选购热点。中高端改善客户群体年龄段主要集中在30－50岁，主该群体购房主要考虑到换购房比较麻烦，希望能一步到位买到适合家庭居住的房源，同时住房客群普遍具备一定的经济基础，对于居住品质要求较高，因此具备完善配套、环境舒适便捷、大户型的楼盘是中高端改善群体客户的首选。
投资类客户更看中项目由于交通、品牌房企和升值潜力等因素。根据客户访谈，投资者在选择投资类项目时，考虑因素主要是其未来升值潜力，多数都考虑到交通配套、品牌房企，且部分购房者经济实力较强，所以对商住属性较为青睐。
