2020年突如其来的疫情，打乱了春节后的生产恢复和经济活动，也冲击到了楼市的走势。

近期，又出现了楼市“抄底论”，理由是2003年，经历了非典疫情，楼市虽短暂受到影响，但全年涨势喜人。

2003年6月，非典疫情被扑灭，在社会运行了2个月后，由于经济无法短期内自行修复，高层发现了问题的严重性，于是8月31日出台了文件：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这也就是后来广为人知的18号文件。

18号文件的第一条就是：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。楼市从2003年8月31号开始，驶入了一个新的快车道，房地产行业的黄金年代正式拉开大幕。

当下，因新冠病毒疫情发展暂未控制，各地楼盘复工一再延迟，今年的小阳春彻底泡汤，房地产行业遭受重创。

总结下来有以下几点：

第一、 售楼部关闭，开发商几乎颗粒无收。

目前，全国各地的售楼部基本都处于关停状态。以阜阳为例，很多售楼部已关闭近半个月。

何时能开放？不一定，看疫情。开放了，业务就能迅速恢复吗？大概率不会。

这对严重依赖线下交易的房地产业来说，影响甚大。

第二、 无法复工，需求端的购买力也会严重受损。

因为疫情，全民禁足，社会停滞，不复工，很多人的收入恐怕要骤降了，甚至没有了。这个时候，大多数人还有房贷、车贷要还，没有收入，个人资金周转是个大难题。

大家都赚不到钱，拿什么来买房？

疫情的突袭，无论从心理上，还是财务上，都会冲击到大家的购买计划，削弱需求端的购买力。

第三、多重压力交加，开发商的现金流难上加难。

即使没有疫情干扰，2019年开发商的日子也并不好过。

去年，不少房企刚刚输出浑身解数高价融了资，今年却要面临项目全面停滞，而且还有不少债券马上要到期偿还。

2月份已经过去一周，这个月房企境内外债务要到期偿还的就有约672亿元，今年一年要偿还约1.46万亿。这些数字，每时每刻都是压在房企头顶的乌云。

这些对于生命力强、实力雄厚的TOP房企来说，只是一时失利，等疫情过去，市场好转，努努力还能补上损失；但中小房企们就没那么幸运了，要么断臂卖地求生，或者不堪负重最终破产。

卖不了房，收不来钱，融不来资，开不了工，花高价融资买的地还在一天天吃着大量费用，还有大量的债务要到期……开发商的日子，其实很苦。

那么2020年楼市走势会有什么变化？会不会像2003年非典之后出台政策救市？我们可以做一个对比：

1、经济体量不同。2003年，中国一季度GDP增速是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢复到11%，“非典”疫情整体并没有影响中国经济总体趋势。2020年，中国GDP总量水平已经100万亿，整体的抗风险能力和当年是完全不可同日而语的，疫情只是短期抑制了消费需求。

2、房地产市场所处的发展阶段不同。2003年，房地产市场刚开始进入高速规模增长的起步阶段，房地产商品房销售面积增速达30%左右。2003年房地产业被正式确立为拉动中国经济发展的支柱产业，房地产市场正处于人口红利释放和城镇化进程不断推进的进程中，房地产市场规模和国民住房需求不断扩大，刚需和投资性需求均呈旺盛发展势头。

当前疫情发生的阶段正是中国经济换挡时刻，房地产市场历经近20年高速发展后市场规模已到达高位，2019年以来，房地产商品房销售面积开始出现负增长，需求平稳且以刚需和改善性需求为主，投资性需求占比较低。

3、楼市政策环境不同。非典时房地产行业政策主要为积极支持、刺激需求，带动楼市发展。非典过后，为尽快恢复经济，2003年5月中国人民银行也向全系统和各家银行发出《关于应对非典型性肺炎影响，全力做好当前货币信贷工作的意见〉，明确促进信贷向房地产、汽车和互联网行业傾斜。8月国务院颁布了18号文件，正式指明房地产为国民经济的支柱产业。

此轮疫情发生阶段政策调控以稳为主，在“房住不炒、因城施策”的主基调，国家可能会出台部分调整措施，也许将为目前房地产行业注入新的动力，促进房地产企业的发展，但主基调仍以“稳”为主。

4、营销渠道、技术条件不同。2003年非典期间是互联网刚刚起步的阶段，房地产销售全面依托售楼处，非典的爆发，完全切断了购房人与开发商之间的联系。而新疫情爆发阶段，随着互联网技术的不断发展，房地产企业可以借助线上售楼处、VR看房、中介1对1服务等营销方式在一定程度上降低物理空间隔离所带来的房屋交易障碍，并增强开发商的客户黏性，为疫情过后的爆发期储备客户。

基于以上分析，我们审慎地提出以下判断：

判断01:

为了保住经济，货币政策不会突然大降息，但是小步快跑，持续、多次的降息降准将会成为常态。

房价的涨幅，与利率水平的高低呈现负相关性——越是降准降息，房价越容易上涨。

疫情的出现已经让经济增速遭遇阻力，更多的中小企业也因为无法按时复工，造成资金链紧绷。

工资，房租，贷款利息，等待交货的订单，这一切都对大量中小企业造成了巨大的资金周转压力。

所以一旦疫情结束，极可能出台的宏观经济方面的政策，首要措施就是1年期LPR和5年期LPR的利率降低。

1年期LPR利率降低，让中小企业有了更低的融资成本，加快企业恢复产能，缓解资金压力，稳定就业。

而其中5年期的LPR利率降低，也就是房贷利率的下降，则会对楼市的修复起到关键性的加速作用。

判断02:

楼市调控政策加码可能性变小，甚至可能进一步放松。包括但不限于：

1.落户政策取消或放松，配合社保和个税，给定向人群放开限购。（只要是本科毕业就算人才）

2.增加购房人群补贴，不同城市之间人才大战越演越烈。

3.部分城市首付比例下调，购房税费减免等现象极可能再次出现。

只要首付比例下降，就说明政策又开始鼓励买房了，立刻买房一定没有错——历史上凡是出现首付比例向下调整的，未来3-6个月房价都会大幅度反弹。

判断03:

小区物业差劲，卫生环境恶劣的二手房大受影响，很难卖出。

如今住宅不止看地段，还要看物业。你住的房子好不好，跟物业有直接关系。这几天，在疫情防控的考验下，各地物业管理水平彻底暴露了原型。

有些小区全面封闭，外卖、快递、中介等外来拒绝入内，外来人口仔细盘查，尤其是疫区归来人员必须登记上报，时刻监控身体状况，防止二次传播。同时三日一扫除，七天一消毒，小区卫生条件时刻保持良好。

而有些小区由于物业中心人手不足，制度混乱，小区管理聊胜于无，疫情防控工作几近废弛，发生多起聚集病例，搞到人心惶惶。

判断04:

开发商很可能降价卖房，但窗口期不会很长。这就回到开头提到的楼市“抄底论”。

前面说了很多开发商的困难，开发商越难，就会有越多的以价换量方式来保平安。这种方式最简单粗暴，但也最有效。

过去的2019年，我们已经在各个城市看到了大量低价房、特价房出现。2020年，这种房子会更多、更加超出预期。这就是对购房者来说最好的抄底期。

但不要期望一直有抄底的机会。只要疫情过去，经济增长恢复，所有曾经的恐惧都会一扫而空。前文也说过，2020年楼市总体上还要以“稳”为主，开发商短暂的断臂求生之后，就会顺着刺激政策的利好，再现价涨行情。

所以想薅开发商的羊毛，一定要抓住极短的窗口期，疫情过后1-2个月是最好的买入时机。

在各种客观条件充足的情况下，本该准时到来的小阳春，在突如其来的疫情面前不得不延迟。但是疫情之下，楼市只会在一段时间内受到影响，长期的走势不会改变。

有一种说法叫：需求会迟到但不会缺席。疫情只是延迟了需求释放的时间，而不是彻底摧毁需求。

即使没有类似于2003年18号文件的红利出台，2020年疫情结束后，楼市同样也会进入自我修复阶段。所以2020年仍然值得期待的一年。