8月27日消息，郑州市自然资源和规划局发布通知，就《郑州市人民政府关于保障性租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金的资产处置办法（征求意见稿）》公开征求意见。
《办法》细化完善保障性租赁住房REITs发行土地处置管理制度，明确土地权属性质调整、价款核算、办理流程及运营管控规则，构建标准明晰、流程闭环、管控严格、衔接有序的资产处置工作机制，有效畅通保租房项目资产证券化渠道，助力形成住房保障投融资良性循环。主要包括以下四个方面：
（一）明确适用范围与对象
适用范围为郑东新区、郑州高新区、郑州经开区、中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区范围内，使用划拨城镇住宅用地建设，已依法取得保障性租赁住房项目认定书，经市政府批准同意发行保租房REITs的存量保障性租赁住房项目。
（二）制定差价款计算规则
本次获批发行REITs的保障性租赁住房项目，其房屋分摊土地使用权类型由划拨变更为出让的，参照已购公有住房上市销售补缴土地价款标准执行:补缴土地差价款=房屋分摊土地面积×现行住宅基准地价×5%。
（三）规范办理流程
确定差价款补缴按“申请—核算—补缴—登记”流程办理。细化住房保障、税务、不动产登记等部门职责，明确各环节材料标准，厘清协同流程，确保全流程规范闭环、有据可依。
（四）夯实管控要求
明确项目运营管控要求、后续豁免规则及约束机制，确保项目民生属性不变，实现闭环管理，严禁以REITs名义变相销售、改变用途或违规调整运营模式。
郑州市人民政府
关于保障性租赁住房项目发行基础设施领域
不动产投资信托基金的资产处置办法
（征求意见稿）
依据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《郑州市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（郑政办〔2022〕15号）等相关规定，为支持符合条件的保障性租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“保租房REITs”），建立“投资－建设－运营－融资”的良性循环机制，制定本办法。
第一条 适用范围
本办法适用于郑东新区、郑州高新区、郑州经开区、中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区范围内，使用划拨城镇住宅用地建设，已依法取得保障性租赁住房项目认定书，经市政府批准同意发行保租房REITs的存量保障性租赁住房项目。
第二条 适用情形
针对以划拨城镇住宅用地开发建设的保障性租赁住房项目，项目后续拟发行保障性租赁住房 REITs 产品，需对应完成房屋分摊土地使用权权属性质调整，将原划拨土地使用权变更为出让土地使用权。
第三条 土地差价款计算规则
办理房屋分摊土地使用权类型变更手续时，需补缴土地差价款，具体计算公式如下：
补缴土地差价款=房屋分摊土地面积×现行住宅基准地价×5%。
第四条 办理流程
1.申请。房屋权利人持保障性租赁住房认定书、不动产权证书或有关权属证明材料向市住房保障部门提交土地差价款核算申请。
2.土地差价款核算。市住房保障部门核实项目信息，依据现行基准地价，按照本办法第三条核算应补缴土地差价款。
3.补缴土地差价款。市住房保障部门负责开具缴款明细表，税务部门负责征缴并出具票据。
4.不动产变更登记。房屋权利人持市政府同意发行保租房REITs并同意项目所涉及房屋对应分摊土地使用权由划拨转为出让的批准文件、缴纳土地价款的凭证等申请材料，向市不动产登记中心申请办理变更登记。市不动产登记中心在不动产权证书附记栏注记为“保障性租赁住房”，其分摊的土地使用权类型为“出让”，使用期限、起始日期依据市政府批准文件登记。
第五条 运营管控要求
保障性租赁住房实行“只租不售”管理模式，房屋所有权人在土地及房屋使用期限内，应全部用于保障性租赁住房配租运营。严禁开展任何形式的上市销售、变相销售行为，同时禁止分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割售卖、以租代售等违规处置资产的操作，严守保租房资产持有与使用管控底线。
第六条 豁免规则及后续约束要求
若项目为发行保障性租赁住房REITs，通过合规路径实施重组并以转让项目公司股权方式完成REITs上市发行的，可豁免前述资产处置限制性条款，该类转让行为无需另行取得行业主管部门专项审批。完成REITs发行后，项目资产用途不得变更，仍须全部用作保障性租赁住房；运营全过程严格执行当地保租房租金定价、准入配租对象等监管规范，严禁借REITs发行、资产证券化等名义变相拆分、售卖房源或擅自更改房屋使用性质。
为发行REITs完成划拨转出让手续的保障性租赁住房项目，如最终未能成功发行，应当继续严格按照保障性租赁住房相关监管规定，保持保障性租赁住房属性不变，由住房保障、自然资源等部门依职责实施协同监管。项目运营企业仅可在不突破保障功能的前提下继续运营或经审批转让，严禁擅自变更房屋用途及业态。
第七条 冲突处理
本办法仅用于保障性租赁住房发行REITs，对房屋分摊土地使用权类型进行调整的情况。如国家和省后续出台相关政策，与本办法不符的，按上位政策执行。
第八条 施行日期
本办法自发布之日起施行，上街区、县（市）可参照执行。
