“谁能想到，在143平方米的房子里，居然能享受到200平方米的空间体验？”在惠济区某热销楼盘的售楼部，前来订房的市民李先生站在样板间露台上感慨道。他口中的“神奇”户型，正是眼下郑州楼市最火的“第四代住宅”。

进入2025年以来，郑州楼市迎来第四代住宅供应井喷，十余个新项目密集入市，有的开盘即清盘，有的去化迅猛，成为低迷市场中的一抹亮色。

四代住宅遍地开花，郑州楼市迎来产品革命

空中庭院、垂直绿化、超大露台、超高得房率……曾经只在一线城市出现的“第四代住宅”，如今在郑州已是遍地开花。

记者走访发现，从北龙湖到金水北，从高新区到二七新区，郑州多主区域均已布局四代住宅项目。据不完全统计，目前市场上在售和待售的四代住宅项目已超过30个，形成了全面开花的竞争格局。

（图片来源于网络，仅供参考）

“这不仅仅是一次产品迭代，更是一场居住理念的革命。”郑州一位资深地产策划人告诉记者，四代住宅之所以备受关注，是因为它真正抓住了改善型客户对“空间价值”的核心需求。

从翠湾中城到招商林屿境，郑州四代宅进化简史

回溯郑州四代住宅的发展历程，还要从三四年前说起。

惠济区的万科翠湾中城被认为是郑州“四代住宅”的启蒙之作。虽然以现在的标准来看还不够成熟，但其引入的垂直森林理念、270度拐角阳台，在当时可谓惊艳亮相，为郑州楼市打开了新世界的大门。

真正的突破发生在2024年。二七新区招商林屿境的入市，成为郑州首个真正意义上的第四代住宅。“该项目98平方米户型得房率高达90.9%，143平方米户型得房率更是达到111.9%，并创新性地设计了露台空间，给了郑州市场一个新的‘启发’。”一位知情人士告诉记者。

转折点在2024年底到来。郑州市出台建筑新规，首次将第四代住宅写入官方文件，明确符合条件的空中花园阳台不计入容积率和建筑密度。

“这一政策为四代住宅的发展扫清了障碍。”某房企设计总监告诉记者，“从此，郑州四代住宅进入快速发展通道。”

发育一年显三大特征，产品内卷加剧

经过近一年多的市场培育，郑州四代住宅已呈现出明显的发展趋势。

产品升级成为最显著特征。得房率的比拼愈演愈烈，从招商嵩云序的122%到中海峯境的135%，各项目在空间利用率上不断突破极限。

“现在的客户非常理性，不再是给个露台概念就买单。”金水北某项目营销负责人坦言，“大家更关注露台的实际使用功能、空间的舒适度等细节。”

区域分化现象日益明显。上半年，四代住宅基本“开盘即火”，中原区龙湖中原颂3分钟清盘、东广场华润超总润府二期劲销10亿元等现象级事件频发。但进入下半年，随着供应量增加，不同区域、不同项目的去化速度出现明显分化。

“核心地段、产品力强的项目依然热销，但部分偏远区域或同质化严重的项目已经开始放缓。”市场观察人士表示。

定价更加务实理性。曾经依靠“四代住宅”概念就能溢价的时代已经过去，现在开发商更倾向于采取“高性价比”策略抢占市场。

未来将是产品力与价格的终极比拼

展望未来，郑州四代住宅的竞争将围绕两个维度展开。

产品力的比拼将更加极致。当前四代住宅的得房率普遍在90%-110%之间，但正在向100%-120%迈进。

“只要政策允许，产品创新就没有上限。”某房企产品研发负责人表示，“我们已经看到一线城市出现88平方米做四房、110平方米做5+1房的极致产品，郑州也可能朝这个方向发展。”

价格竞争将更加激烈。据某机构数据显示，9月份郑州新房认购量前15的楼盘中，四代住宅占比超过一半，优势明显。而剩下的几个三代住宅项目，只能依靠价格优势维持竞争力。

“明年随着更多四代住宅项目入市，同类产品之间的价格战将不可避免。”业内人士预测。