【大河财立方 记者 朱娟】又有两城落地现房销售改革细则。

10月30日，长沙市住建局等3部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，落实全国商品住房销售制度改革要求。

同日，西安发布现房销售改革细则，从预售管理、现房销售、土地供应等七个方面，推出24条具体举措。

至此，自“8·28”楼市新政后，全国已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳、温州、宁波、十堰、苏州、合肥、成都、长沙、西安15个城市落地现房销售改革细则。

长沙、西安落地现房销售细则

具体来看，本次最新落地细则的长沙和西安两城，均以2026年8月28日为分水岭。按照政策，8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶。

在对封顶的认定标准上，长沙的要求较为严格，除了要求单体建筑应完成楼栋顶板的混凝土浇筑外，还要求建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。西安则要求，封顶标准为单体建筑完成主体结构封顶。

与提高预售门槛同步，两地均实施预售资金全额、全过程监管。

长沙要求，购房人支付的首付款、个人住房贷款和其他形式的购房款等预售资金，应全部存入市房屋交易管理中心开立的预售资金监管账户。商品住房项目完成竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。西安明确，项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除预售资金监管。

在实施现房销售方面，长沙明确，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售。西安则要求，8月28日后新出让土地的商品住房项目和已出让土地尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先采用现房销售方式。

现房销售将拉长房地产项目的回款周期，带来资金压力。因此，对定金比例和土地款缴纳周期的安排备受关注。

现房销售最高定金比例方面，长沙、西安均设置了5%的上限。土地出让金缴纳方面，长沙明确，半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，余款最迟两年内全部缴清。西安明确，自出让合同签订之日起，6个月内累计缴纳土地出让价款不得低于总价款的50%，余款在一年内缴清。企业申请延期的，经批准最长不超过两年。

此前，北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波等地，多要求出让合同签订后30个自然日内缴纳不低于50%首期款，余款在2年内缴清或采用“1+1”模式。而后，武汉首开先例，把首期50%的缴款期限放宽至“半年内”，余款一年内缴清、最长两年。

中指研究院认为，半年内缴纳不低于50%的城市进一步增加，土地款缴纳更为“宽松”，将明显缓释房企拿地资金的压力，为企业资金留出使用空间。

多个城市细则呈现新特点

今年8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。

9月24日，北京率先出台现房销售新政，上海、广州随后跟进，深圳则在10月15日跟进落地。

9月30日，武汉发布细则，成为首个落地现房销售政策的二线城市。10月以来，随着天津、杭州、宁波、十堰、温州、苏州、合肥、成都、长沙、西安等城市陆续发文，目前全国已有15个城市落地现房销售政策。

中指研究院认为，全国15城实施细则框架高度一致，差异集中在封顶认定颗粒度、监管额度范围、定金比例、土地分期缴纳期限以及工具丰富度等方面。同时，多个城市细则呈现新的特点，也一定程度反映出未来各地政策趋势。

比如，更多城市提及保函置换。预售资金全额监管叠加按揭放款后移，房企现金流承压，保函置换成为最受关注的工具之一。

此前武汉提出，鼓励商业银行、房地产开发企业结合项目实际，在严守资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，开展预售资金监管保函置换。对执行原有政策的项目，允许置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于该额度的70%。

苏州支持商业银行按市场化、法治化原则开展保函置换业务，允许8月28日（含）前已取工规证的存量预售项目，沿用既有保函置换文件继续申请。

西安明确，鼓励商业银行、房地产开发企业在严格落实资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，结合项目实际开展预售监管资金保函置换，保函置换资金须用于工程建设。

再如，竣备条件也更加细化。此前分期或最小单元竣备多为原则表述，如今更多城市落到可核验的条件上。合肥明确，组织分期验收的，分期验收最小单元为满足防火分隔完整、安全疏散独立、消防设施正常运行且满足消防救援要求的单栋或多栋楼群。

除此之外，长沙还允许项目可按最小单元组织竣工验收。明确首个验收单元应包含消防控制室、配电房、水泵房等消防设施设备及用房，达到消防验收或备案条件。同时明确首个验收单元对应的地下室应为独立完整的空间，后续验收单元对应的地下室应按照完整防火分区划分，验收后与已验收单元合并，并保证每批次验收后的地下室满足独立完整空间（分开独立的地下室除外）。